Stéphanie m’a appelé en mars dernier. Elle venait de visiter un T3 au quartier Toison d’Or, affiché à 3 400 €/m². Le vendeur pressait. Elle voulait savoir : était-ce une bonne affaire ou un piège ? J’ai sorti les transactions réelles du secteur. Le verdict était clair. Elle allait surpayer de presque 400 € au mètre carré.
Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement immobilier. Les prix mentionnés sont indicatifs et peuvent varier selon les biens et négociations. Consultez un professionnel de l’immobilier pour votre projet spécifique.
L’essentiel du marché dijonnais en 30 secondes
- L’écart entre prix affichés et transactions réelles atteint 8 à 12 % selon les quartiers
- Centre-ville et Toison d’Or restent les secteurs premium, mais les prix y stagnent
- Grésilles et Fontaine d’Ouche offrent le meilleur potentiel de valorisation à 5 ans
- Le PTZ 2025 élargi change la donne pour les primo-accédants sur le neuf
Ce que vous allez découvrir
Prix au m² à Dijon en 2025 : ce que disent vraiment les transactions
Oubliez les prix affichés sur les portails. Ils ne racontent qu’une partie de l’histoire. Ce qui compte, ce sont les transactions réellement signées chez le notaire. Et là, la réalité diffère souvent.
Les données DVF de la DGFiP permettent de consulter l’ensemble des ventes enregistrées depuis 2018. C’est la seule source qui reflète ce que les acheteurs ont réellement payé, pas ce que les vendeurs espéraient obtenir. Dans mon activité d’accompagnement des acheteurs sur Dijon, je constate régulièrement que ceux qui ne vérifient pas ces transactions avant de faire une offre surpaient leur bien de 8 à 12 %. Ce constat est limité à mon périmètre d’observation et peut varier selon le type de bien et le contexte de négociation.
260 376 habitants
population Dijon Métropole selon l’INSEE 2020
Avec une métropole de plus de 260 000 habitants selon les données officielles Dijon Métropole, le marché reste dynamique. Mais tous les quartiers n’évoluent pas au même rythme. Certains secteurs affichent des prix gonflés par rapport aux ventes effectives. D’autres, au contraire, offrent encore des marges de négociation confortables.
Le récapitulatif ci-dessous positionne les principaux quartiers selon leur niveau de prix et la marge de négociation habituellement constatée. Ces fourchettes proviennent de mon analyse terrain des transactions DVF sur la période récente.
| Quartier | Positionnement prix | Marge négociation typique | Tendance |
|---|---|---|---|
| Centre-ville historique | Fourchette haute | 3 à 5 % | Stable |
| Toison d’Or | Fourchette haute | 4 à 6 % | Légère baisse |
| Drapeau / Wilson | Fourchette intermédiaire | 6 à 9 % | Hausse modérée |
| Grésilles | Fourchette basse | 8 à 12 % | Hausse |
| Fontaine d’Ouche | Fourchette basse | 10 à 15 % | En mutation |
Soyons clairs : ces fourchettes évoluent constamment. Vérifiez toujours les dernières transactions DVF avant de formuler une offre.
Quartier par quartier : où acheter selon votre profil
Tous les acheteurs n’ont pas les mêmes priorités. Un investisseur locatif ne cherche pas la même chose qu’une famille avec deux enfants. Voici comment orienter votre recherche.
Centre-ville et Toison d’Or : le premium dijonnais
Le centre historique attire les acheteurs qui veulent le prestige de l’adresse et la proximité immédiate des commerces, restaurants et lieux culturels. Les immeubles en pierre de Bourgogne typiques de Dijon y concentrent l’essentiel de l’offre. Toison d’Or séduit plutôt les familles aisées avec son accès au centre commercial et ses résidences récentes.
Franchement, pour un primo-accédant avec un budget serré, ces secteurs sont souvent hors de portée. Les prix y restent élevés et la marge de négociation faible. Je recommande d’y acheter uniquement si votre capacité d’emprunt vous laisse de la marge, ou si vous visez une opération patrimoniale long terme.
Drapeau, Clémenceau, Wilson : le rapport qualité-prix
C’est là que je conseille de concentrer les recherches quand le budget tourne autour de 200 000 à 280 000 €. Ces quartiers offrent une desserte tramway correcte, des commerces de proximité, et des prix nettement plus accessibles que le centre. La demande locative étudiante y reste forte grâce à la proximité du campus.
J’ai accompagné Stéphanie sur ce secteur finalement. Après avoir failli surpayer à Toison d’Or, elle a trouvé un T3 au quartier Drapeau, mieux desservi par le tramway et avec une meilleure perspective de revente. Avant de vous décider, pensez à réaliser une évaluation de votre logement avant la vente si vous êtes également vendeur.
Grésilles, Fontaine d’Ouche : les quartiers qui bougent
Ces secteurs traînent encore une réputation difficile. Pourtant, la réalité terrain a changé. Les programmes de rénovation urbaine ont transformé certains îlots. Le tramway a désenclavé ces quartiers. Les prix restent bas, mais la tendance est clairement haussière.
Mon avis tranché : pour un investisseur locatif qui accepte un horizon de 7 à 10 ans, c’est là que se trouve le meilleur potentiel de plus-value. Les rendements locatifs bruts y dépassent régulièrement ceux du centre-ville.
Quel quartier dijonnais pour votre projet ?
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Si vous êtes primo-accédant avec budget serré :
Ciblez Drapeau ou Wilson. Bon compromis prix/desserte. Évitez de vous endetter au maximum pour le centre.
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Si vous cherchez un investissement locatif étudiant :
Grésilles ou proximité campus Montmuzard. Rendements supérieurs, demande locative constante.
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Si vous êtes famille avec enfants :
Clémenceau ou Toison d’Or si budget le permet. Écoles, espaces verts, commerces.
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Si vous télétravaillez et cherchez la qualité de vie :
Wilson ou Drapeau. Calme résidentiel, accès rapide au centre, prix raisonnables.
Les 3 opportunités que peu de gens voient à Dijon
Les bons plans ne se trouvent pas dans les annonces les plus vues. Ils se cachent souvent là où les acheteurs ne regardent pas. Voici trois pistes que j’observe régulièrement.
Première opportunité : les biens avec DPE médiocre. Depuis l’interdiction progressive de location des passoires thermiques, certains propriétaires bradent. Si vous avez la capacité de financer des travaux, ces biens offrent des décotes de 15 à 20 % par rapport au marché. L’astuce : vérifier le coût réel des travaux avant de négocier.
Le PTZ élargi change la donne en 2025
Depuis le 1er avril 2025, le prêt à taux zéro s’applique à tous les logements neufs sur le territoire français, selon Service-Public.fr. Les quotités varient de 10 à 30 % pour les maisons neuves et de 20 à 50 % pour les appartements, selon vos revenus. Ce prêt sans intérêts ni frais de dossier peut atteindre 25 ans de durée. Pour les primo-accédants dijonnais, c’est une opportunité à ne pas négliger sur les programmes neufs en périphérie.
Deuxième opportunité : les rez-de-chaussée avec jardin privatif. Souvent délaissés par peur des nuisances, ils se négocient 10 à 15 % moins cher que les étages. Dans les quartiers résidentiels calmes comme Wilson, c’est pourtant un atout pour les familles. Pour explorer les offres disponibles, consultez les annonces d’immobilier à Dijon sur les portails spécialisés.
Troisième opportunité : les copropriétés des années 70 bien entretenues. Ces immeubles souffrent d’une image vieillotte, mais les charges y sont souvent maîtrisées et les surfaces généreuses. Je vois régulièrement des T4 de 85 m² partir à des prix inférieurs aux T3 récents de 65 m².
Erreurs classiques et pièges à éviter sur le marché dijonnais
En accompagnement client, je constate toujours les mêmes erreurs. Certaines coûtent quelques milliers d’euros. D’autres compromettent tout le projet.
Les 3 pièges fréquents sur le marché dijonnais
1. Se fier au prix au m² annoncé sans vérifier les transactions DVF réelles du quartier. 2. Négliger l’état de la copropriété et les travaux votés (ravalement, ascenseur). 3. Sous-estimer les frais de notaire : comptez 7 à 8 % dans l’ancien.
L’erreur la plus courante ? Faire une offre sans avoir étudié les dernières ventes comparables. Je pense à ce dossier traité l’an dernier : un couple avait proposé le prix affiché sur un T2 au centre-ville. En vérifiant les transactions DVF, on a découvert que des biens similaires partaient 11 % moins cher. Résultat : offre renégociée, économie de près de 18 000 €.
Cas concret : réorientation quartier pour Stéphanie
J’ai accompagné Stéphanie, 38 ans, cadre commerciale en mobilité professionnelle vers Dijon. Elle cherchait un T3 au quartier Toison d’Or, attirée par la réputation du secteur. Son premier choix se situait dans un îlot sans projet de desserte tramway supplémentaire. Délai de revente allongé prévu. En analysant les données, j’ai proposé une réorientation vers le quartier Drapeau, mieux positionné pour une valorisation à 5-7 ans. Elle a signé trois semaines plus tard, avec une marge de négociation de 8 %.
La timeline typique d’une transaction à Dijon, d’après mon expérience terrain :
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Visite du bien et analyse comparative -
Offre d’achat argumentée -
Contre-offre fréquente, négociation -
Signature compromis de vente -
Acte authentique chez le notaire
Pour éviter les mauvaises surprises, gardez cette liste en tête lors de vos visites.
Votre check-up avant de faire une offre à Dijon
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Vérifier les 5 dernières transactions DVF du quartier -
Demander les 3 derniers PV d’assemblée générale de copropriété -
Calculer le coût total : prix + frais notaire (7-8 %) + travaux éventuels -
Vérifier la classe DPE et estimer les travaux énergétiques -
Tester la desserte transport aux heures de pointe
Si vous ne vous sentez pas à l’aise pour mener ces vérifications seul, envisagez de faire appel aux services d’une agence immobilière professionnelle qui connaît le terrain dijonnais.
Vos questions sur le marché immobilier à Dijon
Comment vérifier le prix réel au m² dans un quartier dijonnais ?
Consultez la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) sur data.gouv.fr. Elle recense toutes les transactions immobilières enregistrées chez les notaires depuis 2018. Filtrez par adresse et type de bien pour obtenir les prix réellement payés, pas les prix affichés.
Quels sont les meilleurs quartiers pour investir à Dijon en 2025 ?
Pour un investissement locatif avec rendement optimisé, les quartiers en mutation comme Grésilles ou Fontaine d’Ouche offrent les meilleures perspectives. Pour un investissement patrimonial sécurisé, le centre-ville reste la valeur refuge, malgré des rendements plus faibles.
Les prix de l’immobilier vont-ils baisser à Dijon ?
La tendance actuelle montre une stabilisation plutôt qu’une baisse. Les quartiers premium stagnent, tandis que les secteurs en rénovation urbaine continuent de progresser. Une baisse généralisée supposerait une hausse brutale des taux ou un choc économique majeur.
Faut-il acheter dans le centre ou en périphérie de Dijon ?
Cela dépend de votre projet. Pour une résidence principale avec budget limité, la périphérie bien desservie par le tramway (Drapeau, Wilson) offre le meilleur compromis. Pour un investissement locatif étudiant, privilégiez la proximité du campus ou du centre.
Quelle rentabilité locative espérer à Dijon ?
Les rendements bruts varient selon les quartiers. En centre-ville, comptez plutôt 4 à 5 %. Dans les quartiers périphériques comme Grésilles, les rendements peuvent atteindre 6 à 7 % brut, avec un risque de vacance légèrement supérieur.
La prochaine étape pour vous
Vous avez maintenant les clés pour comprendre le marché dijonnais. La vraie question : par où commencer ?
Si vous ne devez retenir qu’une chose, c’est celle-ci : ne faites jamais d’offre sans avoir vérifié les transactions DVF du quartier. Cette simple vérification peut vous faire économiser plusieurs milliers d’euros.
Pour aller plus loin : identifiez deux ou trois quartiers correspondant à votre profil et votre budget. Programmez des visites terrain à différents horaires. Et surtout, posez-vous cette question avant chaque offre : ai-je vraiment comparé ce prix avec les ventes réelles du secteur ?
Précisions sur les données de prix 2025
- Les prix indiqués sont des tendances constatées et peuvent varier de ±15 % selon l’état du bien et l’étage
- Les tendances observées ne garantissent pas l’évolution future du marché
- Chaque projet immobilier nécessite une analyse personnalisée tenant compte de votre situation financière
Pour un accompagnement adapté, consultez un agent immobilier local, un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine.