Location meublée: quelle fiscalité faut-il ?

La location régulière de chambres, maisons ou appartements meublés, par quiconque, constitue une activité commerciale. L’imposition sur le revenu relève donc de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), plutôt que celle des revenus immobiliers. Cette activité peut être exercée par des sociétés individuelles, ainsi que par des entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés. Le locataire doit bénéficier d’un mobilier et d’une disposition suffisante pour vivre et s’intaller confortablement.

Statut professionnel et non professionnel: un paramètre à considérer

Les dispositions fiscales applicables aux bailleurs varient selon que leur statut soit professionnel ou non.

Les revenus provenant d’une location meublée sont catégorisés comme étant des bénéfices industriels et commerciaux. Le taux d’imposition est déterminé par le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ce taux est un maximum de 50 % ; que le bailleur soit classé ou non comme professionnel.

L’activité de location meublée est de nature non professionnelle (LMNP) lorsque qu’aucun des membres du foyer imposable n’est inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés), que le revenu annuel tiré de cette activité par l’ensemble des membres du ménage imposable n’éxcède pas 23 000 € et que ce revenu soit inférieur à 50 % des revenus du propriétaire. Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, l’activité sera assimilée à une location meublée professionnelle (LMP).

Les régimes fiscaux à prendre en compte

Avec le régime micro-BIC, il suffit de déclarer les revenus locatifs bruts sur la déclaration annuelle et l’administration fiscale applique une franchise forfaitaire de 50 %. Les taxes sont ensuite appliquées sur les 50% restants. Ceci est valable jusqu’à 23 000 € de revenus.

Si une société est enregistrée en tant que micro-entreprise, elle  peut choisir de payer un taux d’imposition fixe sur les revenus locatifs bruts. 1 % ou 1,7 %, selon la nature du logement.

Avec le régime réel, un ensemble complet de comptes de profits et pertes doit être déposé pour justifier les coûts compensés avec les revenus. Les charges déductibles sont les frais de fonctionnement « réels » liés aux activités de location (hypothèque, intérêts, taxes foncières, assurance, frais de gestion, entretien et réparations, frais de comptabilité, frais bancaires, services publics, etc.) ainsi qu’une provision annuelle pour dépréciation liée à la valeur du bien.

Que faut-il savoir de plus ?

Il est plus facile d’être imposé sous le statut de micro-imposition standard. En effet, il est fiscalement plus avantageux d’être imposé sous le régime réel si vos coûts éligibles sont supérieurs aux abattements disponibles sous le statut de micro.

Achetez et louez la propriété avec une hypothèque et vous pouvez déduire les frais d’intérêt, à condition que vous choisissiez d’être imposé sur la base du régime réel.

Si vous choisissez d’être taxé sous le régime micro, l’abattement pour les locations meublées (notamment gîtes et chambres d’hôtes) est plus généreux que pour les locations non meublées. Mais le niveau de demande et les loyers peuvent être inférieurs pour les logements meublés, donc vous devez évaluer ce qui convient le mieux à votre situation.

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