I – TRANSACTION VENTE

A – BIENS

La prospection de biens à vendre s’effectue à l’aide d’un abonnement annuel au site immup-Mediapige permettant d’obtenir une synthèse rapide des maisons et des appartements à vendre arcachon sur le marché de la presse papier et internet et ainsi de pouvoir contacter rapidement les propriétaires avant la concurrence. L’agence intervient en proposant à son propriétaire une estimation orale ou écrite de son bien de manière à lui indiquer sa valeur moyenne sur le marché.

Nous estimons un bien à partir de plusieurs paramètres:
– Prix au m²
– année de la construction
– Standing de l’environnement, de la résidence pour un appartement.
– Rentabilité en pourcentage pour la vente d’un bien loué.

1- mandat

mandat exclusif
Notre choix de mandat de vente se tourne vers un mandat exclusif. Celui-ci permet en effet de  travailler sans risque d’être devancé par un confrère ou bien un acquéreur qui déciderait de contacter directement le propriétaire. La  pose de panneau à vendre et les dépenses publicitaires sur le bien contribueront à notre seule publicité et non pas à indiquer le bien à la concurrence.
Celle-ci ne peut alors que se rapprocher de nous pour solliciter une délégation de mandat.
Les chances de vendre sont alors optimisées.

mandat semi-exclusif
Il donne au mandant la possibilité de vendre par lui même ou par le biais de l’agence uniquement.
Ce mandat évince les agences concurrentes mais nous prive de poser un panneau devant le bien à vendre car il indiquerait aux acquéreurs la vente du bien et pourrait solliciter le démarchage du propriétaire en direct à notre insu.

mandat simple
Ce mandat sans exclusivité donne libre cours au mandant de choisir autant d’agence immobilière qu’il souhaite.
Ce type de mandat n’est pas banni par l’agence mais nécessite quelques précautions : prendre garde aux surestimations parfois volontaires de certains confrères afin d’évincer les autres agences.
Il est toujours préférable d’afficher le bien au même prix que la concurrence.
Le bien  vu dans une multitude d’agence tend à être banalisé et donc déprécié auprès d’une clientèle d’acquéreurs très au fait des annonces du marché notamment par le biais d’internet.

D’autre part, il est impératif de se protéger d’un démarchage en directe en faisant signer à l’acquéreur un mandat de recherche exclusif ou un bon de visite au travers duquel il reconnaît avoir visiter le dit bien par l’entremise de l’agence. Il ne peut ensuite acheter seul sans devoir son entière commission à l’agence.

2 – commercialisation des biens

-Affichage dans la vitrine de l’agence en effectuant une rotation des biens afin d’être tous régulièrement vu.

-Publicité par le biais d’un abonnement internet annuel (seloger) ou de la presse papier (reflex, logic-immo) de façon occasionnelle compte tenu du prix élevé des parutions papiers.

-Délégation de mandat auprès d’autres agences permet d’élargir son panel de biens et d’acquéreurs.

L’inter-agence implique certes un partage d’honoraires mais accroît les chances de réaliser une vente. 

B – ACQUEREURS

1 – analyse de sa recherche

Il convient de faire preuve d’une certaine psychologie et de bon sens afin de proposer un bien correspondant à ses critères prioritaires. Exemple :Il est en effet difficile de proposer un appartement sans ascenseur à des personnes âgées !
Etre situé dans un quartier «chic» tel que le Moulleau ou Pyla reste une priorité absolue pour certains acquéreurs.

2 – visite

Les visites des biens sont organisées avec méthodologie selon certains critères rationnels et psychologiques
- Rapidité (Nous organisons une visite le plus rapidement possible afin de ne pas laisser le temps à nos clients acquéreurs de visiter les mêmes biens non exclusifs avec les autres agences concurrentes.)
- Ordre de prix croissants, afin de mettre les biens au mieux en valeur.
- Provoquer le coup de cœur en proposant un bien attractif bien que ne présentant pas tous les critères de choix de l’acquéreur.

3 – Négociation

La négociation permet aux acquéreurs et vendeurs de trouver un accord sur le prix.
L’agence immobilière se pose en intermédiaire entre les deux parties et permet de trouver un terrain d’entente sans heurter les susceptibilités de chacun.

Avant d’entreprendre toute négociation, il est primordial de donner à son acquéreur toute information sur le bien afin de lui permettre de  proposer une offre d’achat  réfléchie :
- Surface
- Diagnostics techniques
- Charges de copropriété, n° de lot
- Compte rendu de la dernière assemblée générale relatant des derniers travaux effectués, votés ou à prévoir.

Mon rôle est d’ intervenir en soutien si nécessaire dans la négociation auprès de mes négociateurs.

L’offre d’achat de l’acquéreur est présentée au vendeur par le négociateur ayant rentré le mandat. Connaissant de fait le mandant, celui-ci sera plus à même d’instaurer un climat de confiance pour le convaincre du bienfait de la vente.

II – TRANSACTION LOCATION

A – LOCATION ANNUELLE

Comme pour la transaction vente, le bailleur confie au propriétaire le mandat exclusif ou non exclusif de son bien à la location.
Nous retrouvons le même mode de publicité et de commercialisation du bien que pour la transaction vente.
Nous distinguons 3 types de locations que nous pratiquons dans l’agence.

1 – location d’habitation vide :

Bail de 3 ans pour les bailleurs personnes physiques et de 6 ans pour les bailleurs personnes morales.

2 – location meublée à l’année :

Bail d’1an minimum pour une location d’habitation principale

3 – location saisonnière meublée :

Bail de moins de 3 mois.

Le marché immobilier arcachon de la location annuelle vide ou meublée se trouve restreint compte tenu du nombre élevé des locations saisonnières : en effet une semaine d’été correspond à un loyer d’un mois l’hiver. Ainsi une douzaine  de semaines par an, permettent au bailleur de tirer profit d’un revenu locatif  équivalent à une location annuelle, tout en profitant de son bien tout le reste de l’année.

Il est risqué d’établir un contrat de location meublée de plus de 3 mois pour la saison d’hiver entre octobre et juin, car si cette location devient la résidence principale du locataire, il sera alors difficile de l’empêcher de requalifier son contrat en bail annuel. Le bien ne deviendrait donc plus disponible à la location saisonnière.

Le risque de la location saisonnière réside dans la dégradation du mobilier. Le locataire verse un dépôt de garantie  à son arrivée de l’ordre de 50% du montant total du séjour. Une responsabilité civile lui est aussi demandée afin de couvrir des éventuels dégâts plus importants.

La location saisonnière limite les risques de loyers impayés puisque le locataire règle la totalité de la location avant d’entrer dans les lieux.

En revanche, le risque principal de la location annuelle demeure les loyers impayés.

Concernant le locataire, le bailleur ou son mandataire doit s’assurer de :
– Son identité par  une pièce d’identité et une attestation de domicile.
– Sa solvabilité par une étude de ses revenus (avis d’imposition, et 3 derniers bulletins de salaire.
– Il est demandé une capacité de revenus couvrant au minimum 3 fois le montant du loyer.

En cas de revenus insuffisants,  le locataire a 2 possibilités :
- Choisir un garant ou caution solidaire au revenu au moins égal à 4 fois le loyer qui se trouve engagé au même titre que le locataire pendant toute la durée du bail.
- Contracter une assurance loyer impayée.

Après analyse des deux alternatives, je les transmets au bailleur qui en choisit  une sachant qu’il est illégal de cumuler les 2 sauf pour les étudiants et les apprentis.

B – LOCATION SAISONNIÈRE

1 – Relation avec les propriétaires

-Traitement administratif des dossiers (180 biens en locations saisonnières)

Chaque année après la saison aux environs d’octobre, nous envoyons à tous les propriétaires un avenant avec une nouvelle grille de prix afin d’établir les conditions de locations pour la saison future.

- Vérification des logements avant la saison et avant chaque location afin d’éviter un problème de dernière minute. (dégât des eaux, propriétaire occupant les lieux sans avoir prévenu etc…)

- Accueil des nouveaux propriétaires

Je garde toujours un lien direct afin de maîtriser la situation et conserver un relationnel avec les propriétaires soucieux de s’adresser au responsable.

- Je m’attache à conseiller les propriétaires à un aménagement de leur bien approprié à la location : bien en état, facile d’entretien etc….

Il m’arrive de refuser de prendre en mandat un bien trop vétuste qui même à bas prix nuirait à la renommée de l’agence.

- Demande d’un mandat exclusif afin d’éviter les doubles locations

- Rédaction du descriptif et prise de photos soignées afin de proposer des biens attractifs (ensoleillées, jardin en fleurs, appartement ou maisons en ordre etc ….)

Il n’est pas question de cacher une information  négative (bruit, vis à vis etc….)  qui engendrerait un mécontentement légitime.

Le site internet de l’agence est automatiquement mis à jour par notre logiciel de locations de vacances afin de pouvoir être consulter à tout moment par nos locataires.

Les biens figurent également sur le site de l’office de tourisme. (abonnement annuel)

2 – Relation avec les locataires

- Envoi sélection de biens.

Il est primordial de répondre le jour même afin de ne pas laisser le temps aux locataires de se tourner vers la concurrence.

- Rédaction des contrats de location.

Un acompte de 25% est demandé à la signature du contrat..

Le solde est exigé 1 mois avant l’entrée dans les lieux afin d’éviter un désistement de dernière minute et les risques de chèques sans provision.

Le dépôt de garantie correspondant à 50% de la location est versé par le locataire le jour de son arrivée.

La taxe de séjour,  en moyenne 0,80€ /jour/personne, est collectée par l’agence pour le compte du trésor public.

Située entre Versailles et Rambouillet, Maurepas est facilement accessible, tant par route (A12, A13, RN10, RN12, etc…) que par le réseau de transports en commun, et particulièrement le train avec la gare de La Verrière (Accès Paris Montparnasse, La Défense, Rer C, etc….)

Toutes ces infrastructures prévues pour permettre aux habitants de rejoindre les zones d’emploi existantes, ainsi que les différentes politiques menées au fil des années ont permis de faire de la région de Saint Quentin en Yvelines un bassin d’emploi diversifié, qui attire également les futurs habitants.

L’agence est située en face de la préfecture ; en effet Chaumont est la préfecture de la haute marne et compte de près de 30 000 habitants ! D’origine féodale, ancienne résidence des Comtes de Champagne qui rayonnèrent sur toute la région , le patrimoine immobilier est riche et offre une grande variété de biens au marché de la location et de l’achat.

L’agence Simon Immobilier qui a été entièrement rénovée à l’occasion du changement de la charte graphique d’Orpi est présente sur le marché de la location et de la gestion locative comme de la négociation sur la ville de Chaumont même et ses alentours dans un rayon d’environ 20 km ; elle met à la disposition des clients trois négociateurs, une secrétaire commerciale, une gestionnaire ainsi qu’en appui aux action nationales d’Orpi un budget communication conséquent donnant à chacun des biens qu’elle a en charge une visibilité incontournable !

SIMON IMMOBILIER ORPI
78, rue victoire de la marne
52000 Chaumont – 03 25 32 05 05

http://www.simon-immobilier-chaumont.com

Si vous allez bientôt déménager dans la région Lorraine et souhaitez passer par une agence immobilière qui vous aidera dans votre recherche et s’occupera de la gestion de votre dossier, vous pouvez vous tourner vers une des agences immobilières du réseau Orpi Grand Est qui sont toutes spécialisées dans l’immobilier lorraine.

En effet, avec ses 22 agences Orpi réparties sur tout le territoire lorrain, votre futur bien immobilier a de fortes chances de se trouver dans l’une de ces 22 agences. Plusieurs agences sont situées dans les 2 grandes agglomérations de la région, qui sont Metz et Nancy, et d’autres sont basées dans de petites villes ou des villages tels que Verdun, Yutz, Sainte Ménehould, etc.

Ainsi, si c’est le côté urbain qui vous attire et que c’est dans une grande ville que vous désirez habiter, les agences Orpi de Metz sauront vous aiguiller dans votre recherche de bien immobilier Metz, de même pour la ville de Nancy où les agences de la ville vous aideront à trouver votre appartement ou votre maison grâce à leur connaissance du secteur immobilier Nancy.

A contrario, si c’est le côté rural qui vous plait, toutes les autres agences immobilières Orpi réparties sur les petites communes et les villages se feront un plaisir de vous accompagner dans vos démarches et de vous trouver l’appartement, la maison ou encore le terrain de vos rêves.

Vous pouvez confier sans appréhension votre projet immobilier au réseau Orpi Lorraine, qui saura vous accompagner, vous écouter et ainsi trouver avec vous le bien immobilier qui correspond à vos attentes afin de mener votre projet à terme.

Ancien diagnostiqueur, plus en exercice, mais avec environ 9500 contrôles à mon actif,puis quelques expertises judiciaires, puis dirigeant d’un Centre de Formation depuis maintenant trois ans, je voudrai vous faire part de quelques remarques générales, non dirigées et dans la pure objectivité qui à toujours été le maître mot de mon activité dansce domaine.

On parle aujourd’hui de rehausser le niveau général de notre profession. Pourquoi n’enn’a-t-on pas parlé bien plutôt ? car depuis l’engouement pour notre profession j’ai eul’occasion de former un pâtissier, une accordéoniste !

Eh oui ! Du croupier de casino, voila maintenant que le gouvernement souhaite des Bac+5 pour effectuer des diagnostics de performance énergétiques. On saute du coq à l’âne.

Nos législateurs et leur cour, dans les somptueux bureaux des ministères, pondent destextes, sans pour autant consulter les vrais acteurs du terrain, formateurs, examinateurs des sociétés de certification, diagnostiqueurs reconnus pour leur professionnalisme, etc…Attendons la suite mais je pense que nous ne sommes pas au bout des surprises officielles.

Pendant ce temps là on continue de former de futurs diagnostiqueurs, même des surfeurs professionnels, je vous assure je ne fabule pas. Quand auront nous de vraies formations ( si possible financées par les aides d’état pourles vrais motivés), de vraies certifications (j’ai oublié de vous dire que j’ai passé deuxans et demi chez le leader de la certification, à l’époque), de vrais contrôles après les examens, une réglementation sur les tarifs ( unification), et des contrôles réels surle terrain.

Imaginez des routes et autoroutes sans gendarmes ! à mon sens ce serait l’anarchie la plus totale. C’est un peu ce qui se passe dans ce métier !

Il faut rester optimiste je suis sur que la raison l’emportera sur le profit.

JJ. DFC, dirigeant du centre de Formation Diagnostic Immobilier DFC.

Voici un site internet qui propose de faire un plan de votre cuisine en seulement 48h.

Le principe est simple, pour 9.99 euros, le particulier doit répondre à un questionnaire, ainsi qu’aux questions sur les mesures de sa pièce, le style et les couleurs qu’il souhaite. 48h après il reçoit un mail, avec un plan en 3D ainsi qu’un estimatif du prix du marché.

C’est un jeune cuisiniste de 25 ans qui a eu le désir et l’idée innovante de créer ce site. En effet, après avoir travaillé 4 ans dans la conception de cuisine, il s’est rendu compte que pour les particuliers la «visite» chez les cuisinistes était souvent laborieuse.

« Les clients quand ils venaient me voir me disaient souvent qu’ils en avaient assez de passer des heures chez les cuisinistes et avaient généralement hâte que cela se termine. Pour les personnes ayant des emplois du temps chargé, il était souvent difficile de fixer des rendez-vous. Ainsi, j’ai voulu créer ce site pour faire gagner du temps à ces personnes et leur facilité l’achat de leur cuisine » déclare le concepteur.

« Bien entendu, vous allez pensez que ce site n’est pas le premier à proposer ce type de service. En effet, les grandes enseignes telles que Ikea et Castorama, pour ne citer que eux, proposent également la possibilité de concevoir votre cuisine. Mais la chose innovante dans ce site, est qu’ici ce n’est pas vous qui allez devoir imaginer et concevoir votre cuisine, chose souvent délicate, mais elle sera réalisée de A à Z par un professionnel de la cuisine » suggère le concepteur.

En conclusion, un site relativement innovant qui plaira sans doute aux personnes voulant une cuisine à leur goût et sur mesure sans bouger de chez eux.

Pour en savoir plus : www.conception-de-cuisine.com

Nantes, est le chef lieu du département Loire Atlantique. La ville a une position géographique avantageuse (au carrefour des voies terrestres avec celles maritimes) et est une ville très dynamique du point de vue économique, culturel et démographique. Ainsi, la ville devient un véritable point attractif pour un investissement dans le domaine immobilier Nantes.

La ville est divisée en 11 quartiers, très divers du point de vue des bâtiments, logements et des prix. Les étudiants vont choisir surtout les Hauts Pavés, Saint-Félix et le centre ville, pour la proximité des universités et de moyens de transports (tramway). Parce que le centre a été toujours très demandé, cette zone à bien résisté à la crise, les prix n’ont pas connu de baisse. Un appartement Nantes dans cette zone avait en aout 2010 un prix entre 2000 et 3300 euros/m² en ancien et 6 000-6 700 euros/ m² en neuf. Des prix élevés sont aussi dans le quartier Saint Félix. L’offre reste toujours plus petite que la demande. Un appartement, à 2 pièces, va être vite vendu avec un prix moyen de 3555 euros/m^2.

Les personnes âgées et celles qui veulent éviter le bruit et l’agglomération, vont choisir le quartier  Dervaillières Zola avec les places Mellinet et Canclauxn ou la zone Zola. Les prix ont diminués dans cette zone, avec environ 7 % pendant la crise. Une maison Nantes de 190 m² pourrait être négociée au moins e 650 000 euros.

Pour ceux qui préfèrent le luxe, le Parc de Procé et Monselet et Longchamp sont les quartiers qui peuvent leur offrir une solution.

Les ouvriers achètent surtout dans les secteurs Chantenay et Sainte Anne (maisons des années ‘30 avec un peu de jardin), où les prix varient entre 1800 euros/m² et 2700 euros/m² en ancien. Une maison de 60 m²pourrait être achetée avec environ 165 000 euros.

Le marché immobilier Lille n’est pas caractérisé seulement par des personnes qui cherchent à louer ou acheter maison Lille ou encore un appartement. Le marché immobilier de bureaux est aussi une force incontestable. Ce domaine a connu cette année une vraie dynamique, jamais attendue depuis 2002.

Le progrès a été noté dés le début de l’année. Dans le deuxième trimestre 2010, Lille avait déjà enregistré une évolution de plus de 50 % par rapport à l’année 2009, pour les transactions immobilières de bureaux. Jusqu’à la fin du juillet, dans la ville ont été enregistré 111 transactions dans le domaine. 85,59 % de ces 111, ont été de location. Seulement 6 transactions ont été d’achat-vente.

Le dynamisme de ce marché a été confirmé et dans le troisième trimestre 2010, quand presque 32 000 mètres carrés ont été transactionnés.  En conclusion, dans les premiers neufs mois, le volume de transactions est de presque 105 000 mètres carrés, une explosion sur le marché immobilier Lille !!

Certaines personnes disent que cette explosion est juste une récupération du retard. L’offre des immeubles en neuf, est une des raisons de l’évolution positive dans ce domaine. La demande pour les bâtiments en neuf est très grande. Ainsi, dès le début de l’année le stock des immeubles neufs est diminué avec 26 %. Il est arrivé maintenant à 67 000 m². Les projets disent que jusqu’à 2012, encore 13 000 m² vont être donnés en exploitation.

Les anciens sites industriels ont été réhabilités. Le grand programme Euralille vient avec  une grande offre des espaces. SNCF  a aussi un projet de création d’un réseau des espaces de 300 à 2000 m².

Les valeurs locatives des immeubles neufs sont restées stables au 1er semestre. À Lille-Centre et Euralille, le loyer « prime » est compris entre 160 €/m² et 190 €/m², contre 145 €/m² à Villeneuve-d’Ascq. Toutefois la baisse des valeurs de seconde main actuellement observée devrait s’accentuer dans les prochains mois.

Strasbourg est la plus importante ville de la région Alsace et une des plus importantes de l’Europe. Nommé aussi  »la capitale de l’Europe », Strasbourg héberge plus de vingt institutions européennes (parmi lesquelles: Le Conseil Européen, la Cours Européenne des Droits de l’Homme, le Parlement Européen, etc.). La plupart des ces institutions et beaucoup d’autre entités qui ne sont pas en liaison directe avec l’Union européenne, sont implantées dans cette ville, grâce au positionnement géographique favorable de la ville dans le centre de  l’Europe Occidentale.

Toutes les institutions européennes existantes à Strasbourg, sont concentrées dans le Quartier; nommé  »Quartier Européen ». C’est la zone qui regroupe trois grands quartiers de Strasbourg:

• Wacken – le quartier des affaires (sièges pour le Parlement Européen, le Crédit Mutuel, le Crédit industriel et commercial Est, etc.)
• le quartier Orangerie, avec le Conseil de L’Europe et le plus ancien parc de Strasbourg (le Parc de l’Orangerie)
• le quartier Roberts (sièges pour la Cour européenne de droits de l’Homme, la Direction Européenne de la Qualité du Médicament et des Soins de Santé, etc.)

En dehors de ces trois quartiers, il y a encore 11 quartiers, très différents de point de vue de l’architecture, de leur histoire et des bâtiments présents, et ainsi, très différents du point de vue immobilier Strasbourg, par rapport au prix pour leur location ou leur achat. Même si les prix des maisons et des appartements à Strasbourg ont dernièrement diminués avec 10-15 %, mais Strasbourg reste encore parmi les plus chères villes de la France. Les zones les plus demandées et plus chères sont celles qui abritent les plus importantes institutions et établissements européens.

Pour œuvrer au positionnement et à l’importance européenne de Strasbourg, L’Etat apporte son soutien et vient à l’aide de la ville avec des programmes et des projets capable de défendre la place de Strasbourg en Europe, et d’augmenter sa capacité institutionnelle, culturelle et intellectuelle.

Bordeaux est une ville très dynamique, dans une transformation contenue, avec des nouvelles constructions, des réaménagements urbains, en sauvegardant en même temps son histoire. Si dans les années 90 Bordeaux avait comme but la mise en ligne des réseaux tramway, d’aménager les quais, maintenant Bordeaux a comme ambition de créer des éco-quartiers. Six quartiers de Bordeaux vont suivre ce projet et d’ici 20 ans, l’offre de logements devrait augmenter avec environ 15 000 logements.

Les nouvelles constructions sont nécessaires pour faire face à la demande qui est toujours plus grande que l’offre. L’évolution démographique de la ville est une des raisons pour laquelle il est nécessaire à mettre en place d’autres projets pour les immeubles neufs. Des projets comme ceux de Bouygues Immobilier (qui planifie la construction de 42 appartements du 1 au 5-pièces dans le centre-ville, 58 appartements jusqu’au 4-pièces à Begles), d’Eiffage Immobilier (50 logements aux portes de Bordeaux, à Bruges) et encore beaucoup d’autres, viendront sur le marché immobilier Bordeaux, avec des immeubles neufs, en 2011.

Entre temps, à Bordeaux, les prix des immeubles sont dans une évolution contenue. Le prix médians pour les appartements est augmenté avec 5,8 % dans une année et avec 12,8 % pour les maisons. D’après les prévisions, la hausse du prix va continuer aussi en 2011. Ce phénomène fait diminuer l’offre la vente appartement et la vente maison à Bordeaux. Les propriétaires préfèrent attendre un moment plus favorable pour vendre leur propriété.  Entretemps ils louent leur logement.

Les prix pour les locations varient en fonction du quartier de Bordeaux. Si dans le centre de la ville le prix de location pour un appartement Bordeaux est d’environ 17€ /m² dans les zones comme Bastide le prix est 10 €/ m². Les petites surfaces sont les plus demandées et sont surtout louées aux étudiants. Les grandes surfaces telles que les maisons sont plus difficile à louer. Ainsi, une maison à Bordeaux, dans le même quartier Bastide, avec 88 m² est louée avec 830 euros par mois, soit 9,4€ /m².